Строить собственный дом иностранцу не на чем
Закон о земле № 31/2024/QH15 от 18 января 2024 года в статье 4 перечисляет, кто может быть пользователем земли: вьетнамские организации, граждане и общины, вьетнамцы за рубежом с вьетнамским гражданством, лица вьетнамского происхождения и экономические организации с иностранным капиталом. Иностранного физического лица в этом списке нет, а значит, купить участок под частный дом и построить на нём свой дом иностранец не может.
Иностранному капиталу закон отводит другие роли. По пункту 1 статьи 28 организации с иностранным капиталом и лица вьетнамского происхождения с разрешением на въезд получают землю в промышленных и высокотехнологичных зонах. Под жилой дом для себя эта норма не подходит.
Закон о жилье № 27/2023/QH15 от 27 ноября 2023 года в статье 17 называет, как иностранец приобретает жильё: покупка или аренда с выкупом коммерческого жилья у застройщика проекта, дарение, наследство и покупка у другого иностранца, который уже владеет таким жильём. Строительство силами самого владельца среди способов не названо. Зоны, закрытые по соображениям обороны и безопасности, из продажи иностранцам исключены.
Что можно купить и в каких пределах
Для иностранцев закон ставит два предела. Один касается числа квартир, другой — срока владения.
В цифрах
- 30% квартир одного многоквартирного дома — предел для иностранных покупателей по статье 19 Закона о жилье
- 250 домов Предел для отдельно стоящих домов, включая виллы и таунхаусы, на территории с населением, равным населению квартала (phường)
- 50 лет Срок владения иностранца-физлица от даты выдачи свидетельства, с одним продлением ещё на 50 лет
Иностранец, который состоит в браке с гражданином Вьетнама и живёт в стране, владеет жильём с правами гражданина Вьетнама (статья 20, пункт 2, подпункт c). Остальным иностранным покупателям срок владения записывают в свидетельство о собственности.
У готового жилья есть очевидное преимущество: перед оплатой его можно осмотреть. Видно, как работает вода и проводка, слышен ли шум стройки за окном, как выглядит подъезд. Новостройку по такому признаку не проверить, там покупатель опирается на документы застройщика. Сайты продажи недвижимости в Дананге показывают оба варианта, а подобрать проект с квотой для иностранцев можно через риелтора в Дананге.
Срок владения и выход из сделки
Срок владения влияет на выбор между путями сильнее, чем кажется при покупке. Пока срок идёт, владелец вправе сам или через представителя продать жильё или подарить его тем, кому закон разрешает владеть жильём во Вьетнаме (статья 20, пункт 2, подпункт dd). Покупать у иностранца вправе и граждане Вьетнама, и иностранцы, если квота дома для них не исчерпана. Если к концу срока владелец жильё не продал и не подарил, оно переходит в разряд государственного имущества.
Наследство и дарение работают с оговоркой. Когда иностранец получает жильё по наследству или в дар сверх квоты либо в зоне, закрытой по соображениям обороны, он вправе претендовать только на стоимость этого жилья (статья 20, пункт 2, подпункт b). Купить жильё и получить на него свидетельство иностранец может только в пределах квоты статьи 19 (статья 20, пункт 2, подпункт a), поэтому квоту дома и допуск проекта для иностранцев проверяют до задатка.
Готовая квартира или недострой — что платится и чем защищён покупатель
Недострой и готовая квартира различаются тем, на что опирается покупатель в момент оплаты. У готовой квартиры это сам объект, который можно осмотреть и сфотографировать. У недостроя это пакет документов и репутация застройщика, поэтому закон вмешивается в сделку сильнее.
Продажа недостроя регулируется статьями 24–26 Закона о сделках с недвижимостью № 29/2023/QH15 от 28 ноября 2023 года. Они задают порядок платежей и обязывают застройщика обеспечить возврат денег покупателю. Пределы платежей в таблице ниже — из пункта 1 статьи 25.
| Что сравниваем | Готовая квартира | Квартира на этапе строительства |
|---|---|---|
| Что видно до оплаты | сама квартира, дом и двор | проект, макет, документы застройщика |
| Платежи по закону | по договору с продавцом | первый платёж с задатком до 30%, всего до 70% до передачи |
| Остаток до свидетельства | по договору с продавцом | не меньше 5%, пока нет свидетельства о собственности |
| Гарантия банка | не требуется, гарантия нужна для будущего жилья | возврат внесённых денег, если дом не передан в срок договора |
| Ремонт | сразу после сделки | после передачи квартиры |
Если продавец — организация с иностранным капиталом, сумма платежей до передачи не должна превышать 50% цены. Это оговорено в том же пункте 1 статьи 25. По пункту 3 статьи 25 пока покупателю не выдано свидетельство о праве на землю и жильё, продавец вправе получить не больше 95% цены: остаток платят, когда государство выдало свидетельство.
Продавать недострой застройщик вправе при условиях статьи 24: стройка начата, на землю есть документы, оформлены документы на строительство. Перед продажей он уведомляет провинциальный орган по рынку недвижимости, и тот в течение 15 дней проверяет дом и отвечает письменно, можно ли его продавать. Этот документ застройщик обязан до начала продаж опубликовать на своём сайте и в информационной системе рынка жилья и недвижимости (статья 6, пункт 3, подпункт dd), поэтому его можно найти до подписания договора.
Отметьте, что уже сделано
Сколько длится строительство
Срок передачи дома стоит в договоре купли-продажи будущего жилья. Банковская гарантия по статье 26 страхует покупателя на случай срыва этого срока: если застройщик не передал дом, как обещал в договоре, банк возвращает покупателю внесённые деньги и другие суммы, которые застройщик по договору обязан выплатить. Поэтому вопрос «сколько ждать» сводится к двум другим: какой срок записан в договоре и какой банк дал гарантию.
Те же правила о квотах и платежах действуют по всей стране, в том числе для недвижимости в Нячанге. Жить рядом с идущей стройкой приходится и в Дананге: перед выбором района обойдите соседние кварталы и посмотрите, какие участки ещё не застроены.
Ремонт: с чего начинается и где искать мастеров
Ремонт готовой квартиры оплачивается отдельно от цены покупки. Сначала составляют список работ, затем просят смету у двух-трёх бригад и сравнивают её по позициям.
Сделайте по порядку
Осмотрите квартиру и составьте список работ.
Отметьте проводку, сантехнику, потолок и окна.Запросите смету у нескольких бригад.
Сравнивайте работы и материалы по позициям.Согласуйте график с управляющей компанией дома.
Правила шума и въезда материалов у каждого комплекса свои.Подпишите договор и примите работу по акту.
В договоре укажите срок и порядок оплаты по этапам.
Исполнителей для работ внутри квартиры ищут среди мастеров по ремонту и бытовым услугам, материалы подбирают в магазинах стройматериалов Дананга. Если решение откладывается, жильё в районе будущей покупки можно пока снять и оценить изнутри. Свежие объявления Дананга из чатов города:
Что сдают прямо сейчас
Все действующие объявления — на странице квартиры в Дананге.
